為何MBA稱未來十年美國可能從缺房轉向供過於求？

Question

Accepted Answer

美國房市供需結構預計迎來轉折，由長期「缺房」轉向潛在「供過於求」。

房貸銀行協會（MBA）預測，未來十年（2025–2035年）美國新住宅的基礎需求預計為1,130萬戶，平均每年約110萬戶。此數字顯著低於過去十年間市場普遍預期的成長速度，主要原因在於家戶形成速度的放緩。這一趨勢源於人口結構的老化、低生育率、年輕成年人口規模的縮小以及移民數量的減少，這些因素共同作用，使得未來新增家庭的數量預計將不如疫情期間那樣強勁增長。
需求面：家戶形成速度減緩，影響新增購屋動能

家戶形成速度是影響住宅需求的核心指標。MBA的分析指出，2025年至2035年間，美國每年新增住宅的基礎需求量約為110萬戶，這個數字相較於過去幾年市場普遍預期的增長速度有所放緩。人口老化、生育率低迷以及年輕世代（如Z世代）的規模不如千禧世代，加上移民政策的收緊，都限制了新家庭的產生。這些結構性的變化意味著，未來能夠進入購房市場的潛在買家數量可能不如預期。
供給面：疫情期間建案集中完工，與需求降溫時間點重疊

在過去十多年，美國房市長期處於供不應求的狀態，房價與租金持續上漲。疫情期間，超低利率和居家辦公趨勢進一步推升了購屋與租屋需求，導致2020年至2025年間房價累積上漲了55%，租金年增率也多數時間維持兩位數。這種「房子永遠不夠」的市場預期，促使建商全面開工，特別是多戶住宅建案，其在建量在2023年底達到了1970年代以來的新高。然而，MBA預計情況將在2025年出現轉折，隨著聯準會升息、抵押貸款利率走高以及就業市場的降溫，這些在疫情期間規劃的大量建案將在2023年至2025年陸續完工交屋，但此時市場需求卻開始降溫，供給與需求的時程錯位，為潛在的供過於求埋下伏筆。
人口結構變化：Z世代規模較小，嬰兒潮世代釋出房屋

人口結構的轉變是影響未來供需關係的關鍵因素。Z世代正逐步進入首購年齡，但其人數規模小於千禧世代，且過去依賴移民來補強年輕人口的機制因政策收緊而不再可靠。同時，擁有大量房產的嬰兒潮世代預計在未來20至30年間陸續退出房市，透過繼承或出售釋出房屋。雖然這不會造成短期的拋售潮，但持續增加的二手房供給，加上新建案的湧入，將共同對房價和租金帶來壓力。
供給預期超越需求，價格面臨下行壓力

MBA預估，2026年至2035年，全美住宅的總供給量預計將介於1,060萬至1,460萬戶之間，這個範圍的上緣已經高於同期預估的1,130萬戶基礎需求區間。若建築活動維持在高水平，供給量有可能觸及上限。換言之，當前建商的開工決策可能更多是基於當前偏高的房價訊號，而未能充分反映未來人口結構和政策變化帶來的需求放緩。這種供給對需求的超前，預計將對全國的房價和租金帶來由漲轉跌的壓力。
房貸產業風險：貸款核發量下滑與房屋淨值縮水

供給過剩的預期對房貸產業將產生直接影響。購屋家庭的減少意味著新貸款的核發量將下滑，進而壓縮金融機構的業務收入。此外，若房價下跌，現有屋主的房屋淨值將會縮水，降低他們進行房屋淨值貸款（cash-out refinancing）的能力，同時也增加了出售房屋時可能面臨虧損的風險。若房價跌幅較深，部分在高點進場的買家可能面臨「房貸倒掛」的情況，即房屋市值低於未償還的貸款金額，這將進一步限制其財務彈性。

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