房價下跌將如何同時衝擊房貸核發量與現金回貸能力？

Question

Accepted Answer

房價下跌對房貸核發與現金回貸的雙重衝擊

房價下跌將直接導致新貸款核發量下滑，並削弱既有屋主透過「現金回貸」提取房屋淨值的能力。當房屋價值縮水，購屋家庭減少，新核貸的金額自然降低，對房貸產業的業務收入造成壓力。同時，房價下跌也意味著屋主房屋淨值被侵蝕，進而限制了他們以房屋淨值進行再融資以獲取額外現金的能力。
新貸款核發量受壓抑

隨著房價的下跌趨勢，潛在購屋者對於負擔能力和未來房價走勢的擔憂可能加劇，這將導致整體市場的購屋需求放緩。購屋家庭的減少直接意味著銀行和貸款機構發放的新房貸數量將隨之下降。根據歷史經驗，房價與新貸款核發量之間存在正相關性，房價的顯著回調通常會伴隨新貸款申請量的減少，這將直接影響房貸產業的業務量和營收表現。
現金回貸能力減弱

房價下跌的另一個直接後果是侵蝕既有屋主的房屋淨值。房屋淨值是房屋市場價值與未償還貸款餘額之間的差額。當房價下跌時，即使未償還貸款金額不變，房屋的總體價值下降也會導致房屋淨值縮水。對於希望透過「現金回貸」(cash-out refinancing)來提取房屋淨值以應對其他開支或進行投資的屋主而言，其可提取的額度將大幅減少，甚至完全無法進行。
房貸倒掛風險與資產品質惡化

更嚴峻的情況是，若房價跌幅較深，部分近年在高點進場購屋的屋主可能面臨「房貸倒掛」的困境，即房屋的當前市價低於其未償還的貸款總額。這種情況不僅極大地限制了屋主出售房屋、搬遷或進行再融資的彈性，因為出售房屋將面臨虧損，重貸也可能無法獲得新的貸款。同時，對於提供貸款的金融機構而言，這增加了資產品質惡化的風險，因為這些貸款的抵押品價值已經低於其帳面價值。MBA的報告中已明確指出，房貸倒掛的擴散將對金融機構的資產負債表構成潛在威脅。

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