American Assets Trust 2025年全年獲利超預期，但2026年為何只預估小幅成長？

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2026年營運成長預估溫和，主因在於部分業務的結構性挑戰與資產負債表的優化策略

American Assets Trust (AAT) 在2025年繳出了每股營運現金流（FFO）達2美元的亮眼成績，超出預期約3%，展現了其投資組合的韌性。然而，公司對2026年的營運現金流預測為每股1.96至2.10美元，中位數2.03美元，相較於2025年僅預期成長約1.5%。此一溫和的成長幅度，主要反映了多戶住宅與混合用途資產面臨的營運壓力，以及公司為強化財務結構而採取的審慎策略，同時辦公室與零售業務的穩健表現則提供了成長的基石。
多元資產組合中的結構性差異

儘管辦公室與零售業務表現強勁，但AAT的整體營運展望受到其他資產類型的拖累。截至2025年底，其辦公室資產的出租率達到83%，同店出租率更回升至86%，並創下6.6%的現金租賃利差紀錄。零售業務同樣維持低空置率與穩定的租約情況。然而，多戶住宅與混合用途資產卻面臨挑戰，同店淨營運收益（NOI）分別下滑3.2%與6.7%。這主要歸因於威基基地區觀光需求的疲軟，以及營運費用的增加，這些因素預計將持續影響2026年的獲利表現。
應對多戶住宅供應週期與審慎的財務策略

公司預計2026年同店現金NOI將成長2.2%，其中辦公室與零售部門預計分別成長3.3%與1.7%。然而，混合用途部門則預期衰退3.3%，這反映了前述的營運挑戰。此外，AAT目前的淨債務與EBITDA比率為6.9倍，相較於其長期目標5.5倍仍有改善空間。為此，公司將在2026年優先強化資產負債表，這可能意味著在財務槓桿的運用上將更加謹慎，以確保長期穩健發展，這也會在短期內影響獲利的成長幅度。
強化資產負債表與長期價值實現

管理層認為，當前的股價並未充分反映公司位於沿海精華地段資產的真實價值與長期成長潛力。為此，公司將在2026年聚焦於五大優先事項，包括推動辦公室租賃、維持零售動能、應對多戶住宅的供應週期、審慎經營飯店業務，以及強化資產負債表。透過這些策略的執行，公司期望逐步縮小市場估值與資產內在價值之間的差距，而非透過賤賣資產來追求短期獲利。強化資產負債表，例如降低債務比率，雖可能短期內限制營運現金流的成長速度，但長遠來看，有助於降低財務風險並提升股東價值。

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