AAT為何認為股價被低估？管理層將如何縮小估值差距？

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American Assets Trust (AAT) 管理層認為股價遭低估，並將透過營運執行力與資產負債表優化來縮小估值差距。

執行長 Adam Wyll 指出，當前 AAT 的股價並未充分反映公司位於沿海精華地段的優質資產價值及其長期的成長潛力。面對此估值落差，公司將採取務實策略，聚焦於透過持續的營運表現來提升內在價值，而非急於出售資產。管理層設定了五大優先事項，包含推動辦公室租賃、維持零售業務動能、應對多戶住宅市場週期、審慎經營飯店業務，以及強化資產負債表，旨在逐步縮小市場對公司的評價與其真實資產價值之間的鴻溝。
辦公室租賃業務的強勁表現支撐估值

儘管整體商辦市場面臨挑戰，AAT 在辦公室租賃業務上展現了顯著的韌性與成長動能。截至第四季末，整體辦公室投資組合的出租率已達 83%，其中同店辦公室出租率更是攀升至 86%，較前一季度顯著增加了 150 個基點。本季成功簽訂了 23 筆租賃合約，總面積超過 19.3 萬平方英尺，現金租賃利差（Cash Leasing Spreads）高達 6.6%，創下了辦公室投資組合有史以來最高的平均基本租金紀錄。此表現顯示公司成功吸引並留住了租戶，並能透過租金調升來實現價值成長。
零售業務維持穩健，抵銷部分資產類別的波動

零售業務的表現同樣穩健，這得益於持續維持的低空置率，以及近期租約到期數量有限。這些因素使得公司能夠有效控管風險，觀察名單上的潛在風險租戶數量相較於一年前有所減少。雖然多戶住宅與混合用途資產類別面臨挑戰，例如威基基地區觀光需求疲軟導致的營運淨收益（NOI）下滑，但辦公室與零售業務的強勁成長，已能有效抵銷這些波動，維持整體營運的穩定性。
強化資產負債表，降低財務槓桿

公司管理層將強化資產負債表列為核心優先事項之一。截至年底，AAT 擁有充裕的流動性，包含 1.29 億美元的現金及約當現金，以及 4 億美元的循環信貸額度，總計 5.29 億美元。目前的淨債務與 EBITDA 比率為 6.9 倍，而管理層的長期目標是將此比率逐步降低至 5.5 倍。透過新建案的租賃率提升以及審慎的財務管理，公司預期能有效降低財務槓桿，進而提升市場對公司財務穩健度的信心，這也是縮小估值差距的重要環節。
營運現金流目標成長，展現未來獲利潛力

展望 2026 年，AAT 預計每股營運現金流（FFO）將介於 1.96 美元至 2.10 美元之間，中位數預計為 2.03 美元，較 2025 年的實際數字預期成長約 1.5%。同時，同店現金 NOI 預計在 2026 年將成長 2.2%，其中辦公室部門預計成長 3.3%，零售部門預計成長 1.7%。穩健的營運現金流成長預期，以及持續的股息發放政策，皆是管理層用以向市場證明公司價值、縮小估值差距的關鍵策略。

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